近頃の不動産事情

2007/02/22 12:34:04 PM 投稿, 近頃の不動産事情,



 不動産を投資の対象として捉え、いわゆる収益物件の購入を希望する人が増えてきました。団塊の世代が中心ですが、時折、ずっと若い世代の方が初めて不動産を取得する時に投資物件を選ばれることがあります。収入を生まない住宅より同じ額を投資して本業とは別の安定した収益を計るほうを選択される方々です。中には、例えば賃貸マンションの一室に自身が居住し、他は貸して住居と投資の両方を確保される方もいます。
 銀行の融資が比較的緩い今、返済の財源が確保されている収益物件の取得は比較的容易です。またその価格も1千万円台から数億円の物まで幅が広く、丁寧に探せば予算と希望が見合うものを見つけることが出来るはずです。
 不動産は、うまく行けば安定した収益を長く生み出す為、返済や修繕などの予想も立てやすく安全な投資でもありますが、それだけにリスクもあります。リスクのない投資はありませんが、今回は不動産投資に固有のリスクについて考えて見ましょう。

・不動産は換金するのに時間がかかる。(流動性が低い)
・欠陥や瑕疵を専門知識を持って調査しないと分かりにくい。
・賃貸収入や入居率は、将来大きく変わる可能性がある。
・未払いや破損などの管理が必要。
・借地権、共有等の物件は、法または権利の変動が将来考えられる。

等などです。
 不動産の証券化はこうしたリスクを分散し、さらに投資額を小額にすることで大変な人気を博しておりますが、土地や建物を所有することは証券に投資するのとは全く違う責任と利益をもたらします。これらのリスクは専門家のアドバイスや介入によってほとんど回避できますが、中でも最も重大なものが管理です。投資物件は、所有したその瞬間から賃貸の契約書の書き換えや引渡しの作業が始まり、賃料きちんと所有者の所へ振り込まれるようにしなければなりません。
 また、管理のしっかりされていない不動産は、入居者の確保が難しくなり予想収益を下回るようになってきます。通常、こうした細々とした作業は管理業者や不動産業者に託されるのが一般的ですが、時間も人手もかかるこうした作業をきちんとやってくれるところは少ないのが現状です。賃料の回収や入居者の斡旋のみならず、ごみや草、建物の経年劣化による補修の必要までも所有者に報告がなされ、入居者の不満や希望がくみ挙げられているのが理想です。
 不動産投資の成否は「買う」から「維持する」まで、良い業者との出会いに終始するのかもしれません。




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